《物業管理條例》 - 不公平「公契」的剋星

溤河滸著

1999年10月5 日,高院暫委法官杜溎峰 (Deputy Judge Anthony To Kwai-fung, Court of First Instance) 在一宗訴訟案件中 (HCA 20920/98) 指出,若大廈公契的條款具有不公平的內涵時,《物業管理條例》(Building Management Ordinance) 是具有凌駕大廈公契的效力的。可以這樣說,《物業管理條例》 是不公平「公契」的剋星。

在該案中,杜法官說得好,大廈公契由制訂至簽署,地產發展商都是有能力加以操縱的,而真正的「用家」卻往往無置喙的餘地。溤河滸(下稱 "筆者")首次置業是在十多年前。該次是購買「居屋」。其時,購屋手續是在房屋署辦理的,而立契的手續則是在註冊總署 (Registrar General's Department) 辦理的。在簽署前,筆者要求取得公契的副本來閱讀其內容。辦理簽署手續的註冊主任卻告訴筆者,其辦事處並沒備有公契副本供買家參考。他直言地指出,購置物業本就是不平等的買賣,買家唯一的自由或權利,就是購買或不購買。對買賣合約(Sales Agreement)、業權轉讓合約(Assignment),和公契(Deed of Mutual Covenant)等的內容,買家是不會有討價還價的餘地的。 該註冊主任的道白,清楚地反映出土地發展機構(私人發展商、房屋委員會或其他類似的土地發展組織)和買家的不平等地位。他的說話,現在還深深地印在筆者的腦海中。

地產發展商在制訂大廈公契後,在一般的情況下,均是找與其有聯繫或直接找其附屬公司來作首位物業買家,與之簽署樓房買賣合約、業權轉讓合約和公契。公契經首位買家簽署後,後來的買家不僅再無簽署公契的權利,且要受該已為首位買家簽署的公契所約束。 這種不公平的現象,為建立不公平公契打開了方便之門,並因此而使小業主們受到不公平乃至不義的待遇,有公義的社會對此是不應放任不理,應設定有效的機制予以制約,使弱勢的小業主不受強勢的大業主所欺凌。現時,這項制約的力量,是來自《物業管理條例》的執行。

上述案件的原訴人,是 Uniland Investment Enterprises Ltd. (下簡稱 "Uniland") 。 與訟人則包括海景大廈業主立案法團 (Sea View Estate Owners Incorporated) 和佳定管理有限公司 (Guardian Property Management Limited)。 Uniland 是新鴻基集團的屬下公司,擁有海景大廈的外牆和天台的業權。

現在,且讓筆者把該訴訟案的緣起、內容,和結果,為讀者們概述一番。

1996年11月,屋宇署對已有三十多年樓齡 的海景大廈 (Sea View Estate) 發出維修令 ﹐要求海景大廈業主進行多項維修工程 ﹐包 括 外牆和天台的維 修 。 不過 ﹐ 到底維修 責任誰屬 ﹐ 業主立案法團與外牆業主 Uniland 爭論不休 ﹐因而一直未有執行維修令 。 1998年11月,海景大廈的外牆有石塊掉下,擊損停放在該大廈外的一輛奔馳房車。屋 宇 署即飭令 Uniland 立時修葺該外牆。不得已,Uniland 花了超過500萬元把外牆修葺好。事後,Uniland 即入饇狗讀k院,向業主立案法團和佳定管理有限公司追討該有關的費用。 主審法官判定 Uniland 敗訴,裁定有關的維修費用不能轉嫁於海景大廈的小業主。原來,有關的公契條款規定:Uniland 不用負擔維修該大廈的外牆,但可獨自佔用該大廈的外牆,並且獨自享有該外牆的權益。 此中,不公平的規定是顯而易見的。在作出判決時,法官指出: “將須履行的義務和因履行義務所應付出的代價分拆,不僅超越了常識的極限,且使該義務變成了無意義的義務。”1

正如上述,有關公契的規定是明顯地不合理的,對其他業主顯然也是不公平的。它一方面,使 Uniland 不用付出什麼代價便可對該外牆獨自享有排他的權利;另一方面,它卻使其他小業主,承擔了對外牆的維修的責任,即使他們對該外牆並不能享有什麼權利。這種條款,若非不平等條款又可能是什麼?

在其判決書中,杜法官引用《物業管理條例》第34條H款為根據,判定Uniland 敗訴。該條文的部分內容是這樣的:

「凡擁有建築物任何部分的人,或對建築物任何部分具有獨有管有權的人,或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定),雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任,該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。」2

這就是說,任何人只要獨佔建築物的任何部分,即使公契規定他不須負責修葺或保養,他亦須負上修葺或維持該部分的良好狀況的責任。

他說,該條例的第34條是針對大廈公契內的不公平規定而制定的,適用於具有因不公平的公契而引起的紛爭,糾正不平等的狀況。公契讓 Uniland 享用權利卻把義務轉嫁給沒有權利的其他小業主,顯然是不公平的,故適用該條例來處理此案,並引用之,判定 Uniland 敗訴。

按香港的訴訟制度,Uniland 對上述的判決,可在判決後的14天內上訴。截至筆者撰寫本為止,未聞 Uniland 有上訴的決定。

香港的土地物業公契 (Deed of Mutual Covenant) 向以不公平聞名。因為公契都是土地發展商因應土地批約 (land grant) 的有關條款、土地發展需要、土地上建築物完成後的物業單位的權利和義務的分配、地稅的分擔、物業的管理和維修等而制訂的。其中,涉及(土)地產發展商 (大業主) 的利益不少,故不能排除有人故意制定具有不公平條款的公契的。常見的不公平公契條款的例子有:

  1. 不准小業主成立業主立案法團。3

  2. 大業主(發展商)以公契指定屬意的物業管理公司來管理有關的物業,並禁止小業主們轉換其它物業管理公司來管理該物業。 然而,該指定的物業管理公司卻可在預作通知後,撤離管理該物業。

  3. 公共地方的業權由大業主擁有,但管理和維修等費用則全由小業主來承擔。

  4. 有關土地內的商場的業權由大業主擁有,但管理和維修等費用則由小業主來承擔。

  5. 建築物的外牆業權和收益 (例如,從登載在外牆的廣告的收益) 全由大業主享有,惟管理和維修等費用則由小業主來承擔。

  6. 在制訂公契時,分配較大比例的土地業權約份 (shares or undivided shares) 予以大業主所能掌握的公共部份,使大業主保有對該物業有舉足興重的發言權。但有關地租、維修等的費用卻要小業主共同分擔。

  7. 通過公契,使大業主擁有該物業的公共部份的發展權。有關地租、維修等的費用須小業主共同分擔,但當該部份得到發展時,小業主卻無權分享有關的利益。4

以上所舉的僅是眾多不公平情況中的舉例,其它的不公平情況還有多著。 或許地政學會的研究人員有興趣對此作更深入的調查和研究。筆者要說的是,房產和公契所指向的權利,是土地發展所衍生的權利,故亦應是地政學的範疇,也是地政工作者的專業範圍。再說,制訂不公平公契,使大業主因此而得無償地攫取其本不應享有的利益。這顯然是剝削小業主權益的行為,難為公義社會所容。而剝削他人權益,則是違反公義的,任何有正義感的市民對此都應予以反對!地政工作者對濫用土地發展衍生權的行為,不僅應站在專業的立場予以制約,也應站在正義市民的立場,對此予以反對!

對上述所說的不公平狀況,地政工作者,特別是服務於特別行政區政府地政總署的地政專業工作者,應可發揮一定的制約作用,甚至可採取適當而相應的行動,減少不公平公契的產生。土地物業公契是按土地批約 (land grant) 條款而制訂的,在其制訂的期間,地政總署的地政專業工作者或法律專業工作者應有機會把公契內的不公平或不公正的條文過濾掉。對已生效了的公契,地政工作者當然無能為力予以制約,但政府可修改《物業管理條例》,賦予地政總署的地政工作者適當的權力,使他們可接受小業主們的申訴,主動執行《物業管理條例》來糾正因不公平公契的執行而產生的不合公義的情況。此舉不僅使不公平的公契不能執行,且使公義得以申張。 因此,若政府有決心為社會維持公義,把不符合公義的不公平公契條款排除於執行範圍之外,這應是可行的。

香港地政學會以完善本港的土地行政和管理為其宗旨,改善本港的公契制度亦應是其目標之一。筆者認為地政學會諸君子應向政府進言,促其採取積極的行動,確保本港的眾多小業主不再受不公平公契的約束乃至剝削!


  1. "To divorce from the obligation to maintain the inherent obligation to pay for the costs of discharging that obligation would be straining common sense beyond its limits and render the obligation meaningless."
  2. "Where a person owns any part of a building, has the right to the exclusive possession of any part of a building or has the exclusive right to the use, occupation or enjoyment of that part, as the case may be, but the deed of mutual covenant in respect of the building does not impose an obligation on that person to maintain the part in good repair and condition, that person shall maintain that part in good repair and condition."
  3. 早期的「居屋屋苑」的公契,也有不准成立業主立案法團的條款的。
  4. 據說,屯門某「居屋屋苑」的公共部份,依公契是由小業主們承擔管理費和維修費的。最近,該部份受「西鐵」工程的影響而遭政府收回其中部份業權,但有關的補償金卻全進入了大業主房屋委員會的口袋裡!此點是否真實,有待查證。