新六條、國六條，後果難料

一向以來，每年五月都是國家政策出台的「高峰期」。五月，可說是中央政府對某些重要政策的出台作出宣佈的月份。因此，公眾一直都在注視今年五月，中央政府宣佈的國家政策的主要內容，因為那不僅是國家政策方向的所在，也是國家經濟發展和人民在經濟上得益的分配和再分配的關鍵所在。

近數年，社會公眾所關注的焦點，總是集中在中央政府對房地產市場的調控具體內容而多於關注有沒有新政策的宣佈。事實上，不少警覺性較高的房地產人士，在看到人民銀行作出第三次利率上調時，就指出新一輪宏觀調控即將出台。

新出爐的「國六條」

二○○六年五月十七日，國務院總理溫家寶主持國務院常務工作會議。在會議中，總理和各國務院委員檢討了二○○五年有關調控房地產市場決定的執行情況，對長期維持房地產業健康的發展應採取一些什麼措施等，也作了一番討論。在會議上，有委員指出，房地產投資增長和房價上漲過快的情況，初步己受到有效的控制。不過，對大城市如廣州、深圳、上海等來說，控制效果卻不怎麼顯著。事實上，廣州、深圳、上海等地的房價還是在上升，其上升的幅度既快且高。會議認為，這樣的發展情況不僅影響著市民的生活，對房地產業的長期和健康的發展也屬不利，故確認為了確保國家的房地政策可長期地且有效地執行，除控制房價的升幅和升速外，也要解決一些房地產領域內的根本問題，如批准樓花出售的限制和方式等。

經過詳細的討論後，會議作出的結論是：去年以來，中央政府關於促進房地產市場健康發展的部署相當有效，但在一些具體執行的細節上，尚有很多改善的空間。就著這點和為了落實房地產市場應受到有效而有益的控制的結論，會議決定，對現時的情況，應採取進一步和較具針對性的措施來解決。為了達到這些目標，「國六條」政策就這般地出了台。

以下是「國六條」政策的簡略內容：

甲、照顧市民改善居所的願望，切實地和合理地調整住房供應的結構。中央政府和地方政府的有關部委和部門，應制定規劃、訂定目標，以發展供應一些住房給有需要的市民租購。這些住房應包括中低價位、中小套型的普通商品住房，或經濟適用住房和廉租住房等。如經濟因素或發展條件許可的話，部門也應落實住房建設規劃的要求，對新建住房結構提出具體比例規定。

乙、進一步運用稅收、信貸、土地政策等的調擯工具來調節需求。有關部門應嚴格執行住房開發和銷售有關的政策。也要完善住房轉讓環節稅收等的制度，抑制炒風。又要使用數據分折的管理方法，來確定房地產開發土地供應的規模和所必須採用的調控工具。除此之外，土地使用監管制度、打擊囤積土地行為的措施，也要加強。在有需要或恰當的時機時，有關部門應適度地調整信貸政策，以引導和調節住房的需求。

丙、在照顧到整體城鄉發展的規劃的同時，有關部門也應控制城市房屋拆遷的規模和進度，以減緩被動性住房需求的過快增長。

丁、對房地產市場的秩序，部門應作進一步整頓和規範，例如，加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價等的不法行為。

戊、有系統地逐步地解決低收入家庭的住房困難。部門應加快建設城鎮的廉價或廉租住房制度，規範發展經濟適用的住房。住房二級市場和租賃市場，有調節住房供應量的效果，部門也應積極予以發展。

己、房地產統計和資訊發佈等的制度，其準確度和透明度應予以加強。房地產市場訊息透明度應予以增強，務求做到可全面、及時、和準確地發佈市場供求的資訊。有關機關也重要重視輿論，堅持輿論導向的政策。

這就是被業界稱之為國務院「國六條」的宏觀調控措施。就房地產宏觀調控而言，這些措施對於前一階段實施的宏觀調控，有一定的鞏固作用。「國六條」也明確了下一步政府對房地產市場調控的走向。它延續了「國八條」控制需求的政策主張，同時強化了供給政策，這是新政策的變化方向之所在。

結語

「國六條」強調監控房地產建設開發過程，制止改變項目、囤積房源等行為。目標顯然是圖以行政、法律和經濟等的手段，來促使建成的商品房能夠及時進入市場，從而抑制房價漲。不過，如果巿關的措施在執行過程中力度過強時，那麼，囤積房源受到制止的同時，房地產商的房源儲備就會受到不必要的限制，在長遠的樓房供應和價格等，反而有不良的影響。再`說，過度的控制，對上市的房地產公司的市值和業績增長等，都會產生一定的打擊作用。

以往，政府對房地產的宏觀調控，多從調控需求方面切入。不過，根據以往香港特區的經驗，這樣方式的調控政策，難以取得很好的效果。因為抑制需求的政策只能起到短期作用，而市場對價格的預期卻是長期的，單純地抑制需求，並不能滿足市場對投資和居住的需要，無法緩解市場的緊張程度。

「國六條」，究其內容，當有助於打壓房地產市場的投機，有益於緩解市場需求壓力。不過，供給政策具有中、長期的效果，它固然能夠在短期內抑制房價，但對因樓市所帶動的相應經濟活動也有一定的影響。

甲、	照顧市民改善居所的願望，切實地和合理地調整住房供應的結構。中央政府和地方政府的有關部委和部門，應制定規劃、訂定目標，以發展供應一些住房給有需要的市民租購。這些住房應包括中低價位、中小套型的普通商品住房，或經濟適用住房和廉租住房等。如經濟因素或發展條件許可的話，部門也應落實住房建設規劃的要求，對新建住房結構提出具體比例規定。
乙、	進一步運用稅收、信貸、土地政策等的調擯工具來調節需求。有關部門應嚴格執行住房開發和銷售有關的政策。也要完善住房轉讓環節稅收等的制度，抑制炒風。又要使用數據分折的管理方法，來確定房地產開發土地供應的規模和所必須採用的調控工具。除此之外，土地使用監管制度、打擊囤積土地行為的措施，也要加強。在有需要或恰當的時機時，有關部門應適度地調整信貸政策，以引導和調節住房的需求。
丙、	在照顧到整體城鄉發展的規劃的同時，有關部門也應控制城市房屋拆遷的規模和進度，以減緩被動性住房需求的過快增長。
丁、	對房地產市場的秩序，部門應作進一步整頓和規範，例如，加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價等的不法行為。
戊、	有系統地逐步地解決低收入家庭的住房困難。部門應加快建設城鎮的廉價或廉租住房制度，規範發展經濟適用的住房。住房二級市場和租賃市場，有調節住房供應量的效果，部門也應積極予以發展。
己、	房地產統計和資訊發佈等的制度，其準確度和透明度應予以加強。房地產市場訊息透明度應予以增強，務求做到可全面、及時、和準確地發佈市場供求的資訊。有關機關也重要重視輿論，堅持輿論導向的政策。